Kosten koper

Wanneer je een huis koopt, krijg je te maken met kosten koper (k.k.). Maar wat is kosten koper precies en hoeveel bedraagt kosten koper? Wij leggen je graag uit wat kosten koper betekent, hoeveel kosten koper is, welke kosten bij de aankoop van een huis horen en hoe je de kosten koper berekend.

Wat is kosten koper?

Kosten koper (k.k.) zijn de bijkomende kosten die de koper zelf betaalt bij aankoop van een woning. Denk hierbij aan overdrachtsbelasting, taxatie- en notariskosten. Daarnaast komen er vaak nog andere uitgaven bij. Deze kosten koper komen bovenop de aankoopprijs van de woning. Houd hier rekening mee bij het kopen van een huis.

Hoeveel procent is kosten koper?

Het percentage kosten koper (k.k.) ligt gemiddeld tussen de 4% en 6% van de aankoopprijs van de woning. Dit percentage bestaat uit verschillende verplichte en optionele kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek. De exacte hoogte hangt af van factoren zoals de koopsom, de gekozen hypotheekverstrekker en of je gebruikmaakt van een aankoopmakelaar. Bij een woning van € 400.000,- betekent dit dat je rekening moet houden met een extra bedrag van € 16.000 ,-tot € 24.000,-. Het is verstandig om deze kosten vooraf goed in kaart te brengen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Kosten koper berekenen

De totale kosten koper variëren afhankelijk van de aankoopprijs en de keuzes die je maakt, zoals het wel of niet inschakelen van een aankoopmakelaar of bouwkundige keuring.

Een handige manier om de kosten koper te berekenen is door de verplichte kosten op te tellen en optioneel de extra kosten toe te voegen. Hieronder vind je een voorbeeldberekening:

Stel je koopt een huis van € 450.000,- als hoofdverblijf en maakt gebruik van een hypotheek. Dan kunnen de kosten koper er als volgt uitzien:

Welke kosten vallen onder kosten koper?

De kosten koper bestaan uit onder andere de overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten. Afhankelijk van je situatie komen er nog extra kosten bij, zoals advies- en financieringskosten.

Hypotheekkosten kosten koper

Bij het afsluiten van een hypotheek komen verschillende kosten kijken. Zo betaal je voor hypotheekadvies en bemiddeling van een hypotheekadviseur, wat gemiddeld tussen de € 1.500,- en € 4.500,- kost.

Overdrachtsbelasting kosten koper

De overdrachtsbelasting is een groot onderdeel van de kosten koper. De overdrachtsbelasting bedraagt:

• 2% van de aankoopprijs voor reguliere kopers
• 10,4% voor beleggers of kopers die de woning niet als hoofdverblijf gaan gebruiken
• 0% overdrachtsbelasting voor starters onder 35 jaar als de woningwaarde onder € 525.000,- ligt (in 2025)

Kosten koper notaris

De notaris stelt de leveringsakte op, waarmee de woning op jouw naam wordt gezet. Daarnaast stelt hij of zij de hypotheekakte op als je een hypotheek afsluit. De notariskosten variëren per notariskantoor, maar liggen gemiddeld tussen € 250,- en € 1.200,-.

Taxatiekosten

Wanneer je een hypotheek aanvraagt, vraagt de geldverstrekker meestal om een taxatierapport. Dit rapport geeft een objectieve schatting van de marktwaarde van de woning en is noodzakelijk om te bepalen hoeveel je kunt lenen. Een erkende, onafhankelijke taxateur voert de taxatie uit en baseert de waarde op factoren zoals de ligging, de staat van onderhoud en recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving. Een taxatierapport kost gemiddeld tussen de € 800,- en € 1.000,-, afhankelijk van de taxateur en de complexiteit van de woning.

Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Wil je profiteren van gunstige rentetarieven en extra zekerheid, kies dan voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De kosten bedragen 0,6% van het hypotheekbedrag. Dit is geen verplichting, dus ook niet altijd onderdeel van de kosten koper.

Makelaarskosten kosten koper

Als je een aankoopmakelaar inschakelt, betaal je hier meestal een vergoeding voor. De vergoeding voor een aankoopmakelaar wordt op verschillende manieren berekend. Sommige makelaars hanteren een vast tarief, terwijl anderen werken met een percentage van de aankoopprijs. Dit percentage ligt meestal tussen de 1% en 2% van de koopsom. In sommige gevallen kun je ook kiezen voor een makelaar die met een prestatietarief werkt, waarbij de kosten afhangen van de mate waarin de makelaar erin slaagt de prijs van de woning te verlagen.

Kosten bouwkundige keuring

Een bouwkundige keuring is niet verplicht, dus ook geen vast onderdeel van de kosten koper maar wel een verstandige keuze, vooral bij oudere woningen of wanneer je twijfels hebt over de bouwkundige staat. Tijdens de keuring inspecteert een onafhankelijke bouwkundige de woning op eventuele gebreken, zoals scheuren in de fundering, houtrot of vochtproblemen. Je ontvangt vervolgens een rapport met de bevindingen, inclusief een kostenraming voor eventuele reparaties en onderhoud op korte en lange termijn. Dit helpt je om onverwachte kosten te voorkomen en sterker te staan in eventuele onderhandelingen. De kosten voor een bouwkundige keuring liggen gemiddeld tussen de € 350,- en € 500,-, afhankelijk van de grootte en complexiteit van de woning.

Kadasterkosten kosten koper

Bij de aankoop van een woning moet de eigendomsoverdracht worden ingeschreven bij het Kadaster. Dit register houdt bij wie de officiële eigenaar van een woning is. De kosten voor deze inschrijving, ook wel kadasterkosten genoemd, verschillen per situatie. Voor de inschrijving van de eigendomsakte betaal je gemiddeld tussen de € 150,- en € 300,-. Daarnaast betaal je kadasterkosten voor de hypotheekinschrijving, wat meestal € 100,- tot € 200,- kost. De exacte tarieven hangen af van de notariskosten en of de inschrijving digitaal of op papier gebeurt.

Kosten voor bankgarantie of waarborgsom kosten koper

Bij het tekenen van een koopcontract moet je een waarborgsom van 10% van de koopsom storten als zekerheid voor de verkoper. Heb je dat bedrag niet direct beschikbaar? Dan vraag je een bankgarantie aan bij je bank of hypotheekverstrekker. In dat geval schiet de bank het bedrag voor als je onverhoopt de koop niet kunt afronden. De kosten voor een bankgarantie bedragen meestal rond de 1% van het gegarandeerde bedrag, met een minimumtarief van ongeveer € 250,-. Dit bedrag is een eenmalige vergoeding en wordt niet terugbetaald.

De kosten koper maak je dus zo duur als je dat zelf wil. Niet alle onderdelen zijn verplicht en hebben een vaste prijs. Door offertes te vergelijken van notarissen, hypotheekadviseurs, taxateurs, bouwkundige keurders en aankoopmakelaars bespaar je een hoop geld.

Kosten koper meefinancieren

Sinds 2018 is het niet meer toegestaan de kosten koper (k.k.) mee te financieren in je hypotheek. Dit betekent dat je deze bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten uit eigen middelen moet betalen. Dit maakt het belangrijk om vooraf voldoende spaargeld te reserveren. In sommige gevallen is het toch mogelijk om een deel van de kosten toch te financieren. Als de marktwaarde van je woning hoger is dan de koopprijs, krijg je misschien een hogere hypotheek op basis van een gunstige taxatie. Hierdoor ontstaat overwaarde, die je kunt gebruiken om (een deel van) de kosten koper te betalen. Let op: geldverstrekkers hanteren strikte voorwaarden en een hogere hypotheek betekent vaak hogere maandlasten.

Kosten koper aftrekbaar

Niet alle kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar, maar bepaalde kosten mag je wel opgeven bij je aangifte inkomstenbelasting. Dit betekent dat je een deel van deze kosten terug krijgt, doordat je minder belasting hoeft te betalen. Het gaat hierbij uitsluitend om kosten die direct te maken hebben met het afsluiten van de hypotheek en niet om bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting of notariskosten voor de eigendomsakte.

De volgende kosten zijn fiscaal aftrekbaar:

• Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek: kosten die je betaalt aan een hypotheekadviseur of bank voor advies en het afsluiten van de lening.
• Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG): de eenmalige premie die je betaalt om een hypotheek met NHG af te sluiten.
• Taxatiekosten voor de hypotheek: alleen als de taxatie verplicht is om de hypotheek te krijgen.
• Notariskosten voor de hypotheekakte: de kosten die je betaalt aan de notaris voor het opstellen en inschrijven van de hypotheekakte.

Deze kosten geef je op bij de belastingaangifte onder de aftrekpost "aftrekbare kosten eigen woning". Hierdoor betaal je minder belasting of ontvang je geld terug via de Belastingdienst.

Let op: kosten zoals de overdrachtsbelasting, notariskosten voor de eigendomsakte, makelaarskosten en bouwkundige keuring zijn niet aftrekbaar. Het is verstandig om een overzicht van alle kosten te bewaren en je belastingaangifte zorgvuldig in te vullen of advies in te winnen bij een belastingadviseur.

Wanneer betaal je kosten koper?

De kosten koper (k.k.) betaal je bij de notaris op de dag dat de woning officieel wordt overgedragen. Dit moment staat vastgelegd in de koopakte en valt meestal enkele weken tot maanden na het ondertekenen van het voorlopig koopcontract.

Ruim vóór de overdracht ontvang je van de notaris een nota van afrekening. Hierop staat een gedetailleerd overzicht van alle te betalen bedragen, waaronder de koopprijs, overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele bijkomende kosten zoals de taxatie of bankgarantie. De notaris zorgt ervoor dat deze bedragen correct worden verdeeld en verwerkt.

Je moet de kosten koper uit eigen middelen betalen, omdat ze niet meer mogen worden meegefinancierd in de hypotheek. Dit betekent dat je ervoor moet zorgen dat het benodigde bedrag op tijd op de derdengeldenrekening van de notaris staat. Dit is een speciale rekening die de notaris gebruikt om betalingen veilig en gecontroleerd af te handelen.

Op de dag van de overdracht teken je bij de notaris de akte van levering en, indien van toepassing, de hypotheekakte. Zodra alles is ondertekend en de notaris heeft bevestigd dat de betaling is voldaan, schrijft het Kadaster de woning officieel op jouw naam. Vanaf dat moment ben jij de juridische eigenaar van de woning.

Wil je er zeker van zijn dat alles soepel verloopt? Zorg dan dat je tijdig een overzicht maakt van de verwachte kosten en houd contact met de notaris over de betalingstermijnen.

Kosten koper starters

Maar hoe zit het dan als starter? Als starter op de woningmarkt krijg je ook te maken met kosten koper (k.k.), maar de exacte kosten hangen af van verschillende factoren. Een groot voordeel voor starters onder de 35 jaar is dat zij eenmalig zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning tot € 525.000 (tarief 2025). Dit levert een flinke besparing op, omdat de overdrachtsbelasting normaal 2% van de koopsom bedraagt.

Toch blijven er nog andere kosten over, zoals notariskosten, taxatiekosten en hypotheekadvieskosten. Deze kosten moet je uit eigen middelen betalen, omdat je ze niet mag meefinancieren in je hypotheek. Een bouwkundige keuring is niet verplicht, maar wel verstandig om eventuele gebreken vroegtijdig te ontdekken. Daarnaast kunnen starters in sommige gevallen gebruik maken van een starterslening, een aanvullende lening die helpt bij het overbruggen van de financieringskloof.

Nieuwbouw kosten koper

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning werkt de financiering anders dan bij een bestaande woning. In plaats van kosten koper betaal je bij nieuwbouw meestal een "vrij op naam" (v.o.n.) prijs. Dit betekent dat de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsakte al bij de koopprijs zijn inbegrepen.

Toch zijn er bij nieuwbouw nog extra kosten waar je rekening mee moet houden. Denk aan rente over de bouwtermijnen, die je betaalt over het deel van de hypotheek dat al wordt opgenomen voordat de woning is opgeleverd. Daarnaast zijn er extra kosten voor bijvoorbeeld een luxere keuken of badkamer. Ook moet je soms apart betalen voor de notariskosten van de hypotheekakte en de aansluitkosten voor nutsvoorzieningen.

Wil je onverwachte kosten voorkomen? Laat je goed informeren over alle bijkomende kosten en zorg dat je een financiële buffer hebt voor extra uitgaven.

Veelgestelde vragen over kosten koper

Heb je nog vragen over kosten koper? Wij hebben de meestgestelde vragen voor je verzameld en beantwoord. Lees de antwoorden hieronder.

Wat is kosten koper (k.k.)?

"Kosten koper" (afgekort k.k.) zijn bijkomende kosten die de koper voor de aankoop van een woning betaalt. Dit omvat vooral de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsoverdracht.

Hoeveel procent is kosten koper?

De kosten koper bedragen doorgaans 2% tot 6% van de koopprijs van de woning. Dit percentage is afhankelijk van factoren zoals de hoogte van de overdrachtsbelasting en de notariskosten.

Hoe bereken je de kosten koper?

Een globale berekening van de kosten koper = overdrachtsbelasting + notariskosten + kadasterkosten + eventuele financieringskosten. De totale kosten koper variëren per situatie en hangen af van de woningprijs, het type aankoop en eventuele extra kosten zoals hypotheekadvies en een bouwkundige keuring.

Welke kosten vallen onder kosten koper?

De kosten koper bestaat voornamelijk uit:

• Overdrachtsbelasting (meestal 2%, soms 0% voor starters).
• Notariskosten (voor eigendomsoverdracht en inschrijving in het Kadaster).
• Kadasterkosten (inschrijving van de woning op naam).
• Optioneel: Hypotheekadvies, taxatiekosten, NHG-kosten (indien van toepassing), bouwtechnische keuring, bankgarantie en makelaarskosten.

Kan je kosten koper meefinancieren?

Nee, in de meeste gevallen kan je kosten koper niet meefinancieren. Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen, waardoor je de kosten koper uit eigen middelen moet betalen. Een uitzondering is als de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de aankoopprijs.

Zijn kosten koper aftrekbaar?

Sommige kosten zijn fiscaal aftrekbaar, zoals:

• Hypotheekadvieskosten
• Taxatiekosten (voor de hypotheek)
• Notariskosten voor de hypotheekakte

De overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsoverdracht zijn niet aftrekbaar.

Wanneer betaal je de kosten koper?

Je betaalt de kosten koper op de dag van de eigendomsoverdracht. Dit gebeurt via de notaris.

Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam (v.o.n.)?

Bij een woning "kosten koper" (k.k.) betaalt de koper de bijkomende kosten. Bij een woning "vrij op naam" (v.o.n.) betaalt de verkoper deze kosten. Dit komt vaak voor bij nieuwbouwwoningen.

Moet je als starter kosten koper betalen?

Ja, maar starters onder de 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van hun eerste woning tot € 525.000,- (2025). Dit verlaagt de kosten koper flink.

Wat zijn de kosten koper als je onder de 35 jaar bent?

Als je onder de 35 jaar bent én een eerste woning koopt, kun je gebruikmaken van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Dit betekent dat je geen 2% overdrachtsbelasting hoeft te betalen, mits de woning niet duurder is dan € 525.000,- (2025).

Voorwaarden voor vrijstelling overdrachtsbelasting:

• Je bent tussen de 18 en 35 jaar.
• Het is je eerste koopwoning (je hebt deze vrijstelling nog niet eerder gebruikt).
• De woning heeft een koopsom van maximaal € 525.000,-.
• Je gaat er zelf wonen (geen investering of verhuur).

Als je al eerder een woning hebt gekocht, of als de koopsom boven de € 525.000 ligt, betaal je wél 2% overdrachtsbelasting over de volledige koopprijs. Je betaalt wel de hypotheek- en notariskosten voor een bestaande woning.

Welke kosten heb je bij een nieuwbouwhuis als starter?

Je betaalt geen kosten koper, maar wél andere kosten. De bouwrente hangt af van het moment waarop je instapt in het bouwproces. Daarnaast betaal je notariskosten voor de hypotheekakte en kadasterkosten. Ook komen er kosten bij voor hypotheekadvies, bemiddeling en mogelijk een taxatie, bijvoorbeeld bij NHG.

Gebruik je Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan betaal je 0,6% van de hypotheeksom. Verder rekenen nutsbedrijven aansluitkosten voor gas, water, elektriciteit en internet. Tot slot ontstaan er soms meerwerkkosten voor extra opties, zoals een luxere keuken, een dakkapel of extra stopcontacten.

Bespaar op kosten koper! Vergelijk offertes via Trustoo

De kosten koper kunnen flink oplopen, maar door slim te vergelijken bespaar je eenvoudig. Notarissen, hypotheekadviseurs en taxateurs hanteren verschillende tarieven, dus offertes opvragen loont. Wil je direct besparen op notariskosten, taxatiekosten of hypotheekadvies? Vergelijk dan drie tot vier offertes via Trustoo en kies de beste professional voor jouw situatie. Zo voorkom je onnodig hoge kosten en krijg je topservice tegen een scherp tarief.