Erfpacht: wat is het en waar moet je op letten?

Ben je actief op zoek naar een woning? In sommige advertenties kom je misschien het woord 'erfpacht' tegen. Maar wat houdt erfpacht in? En wat betekent het voor jouw woning en financiële situatie? Op deze pagina leggen we alles uit over erfpacht, zodat jij goed voorbereid bent bij de aankoop van je nieuwe woning.

Wat is erfpacht?

Bij een woning met erfpacht ben jij eigenaar van het huis, maar niet van de grond. Die grond blijft eigendom van een andere partij, zoals de gemeente of een particuliere grondeigenaar. In ruil daarvoor betaal je erfpachtcanon, een soort huur voor het gebruik van de grond.

Erfpacht kan in handen zijn van de gemeente of een particuliere partij:

• Gemeentelijke erfpacht: Veel Nederlandse gemeenten, zoals Amsterdam en Den Haag, hanteren gemeentelijke erfpacht. Dit betekent dat de grond eigendom blijft van de gemeente en de erfpachter een canon betaalt. Gemeenten bieden vaak de mogelijkheid om de erfpacht af te kopen of om over te stappen op een vast canonbedrag.
• Particuliere erfpacht: Bij particuliere erfpacht is de grond eigendom van een vastgoedeigenaar, investeerder of een Vereniging van Eigenaren (VvE). Dit is vaak minder gunstig, omdat particuliere grondeigenaren meer vrijheid hebben om de voorwaarden van de erfpacht aan te passen en de erfpachtcanon fors te verhogen.

Wat is het recht van erfpacht?

Het erfpachtrecht geeft jou, de erfpachter, het recht om een perceel grond te gebruiken gedurende een bepaalde of onbepaalde periode. Dit recht wordt vastgelegd in een erfpachtovereenkomst en ingeschreven bij het Kadaster. Erfpacht kan eeuwigdurend of tijdelijk zijn, afhankelijk van de afspraken met de grondeigenaar. Een erfpacht-notaris licht de overeengekomen erfpachtvoorwaarden toe in een akte van erfpacht.

Wat is erfpachtcanon?

Erfpachtcanon is de periodieke vergoeding die je betaalt aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond. Dit bedrag kan jaarlijks, halfjaarlijks of maandelijks worden betaald. De grondeigenaar stelt de hoogte van de erfpachtcanon vast op basis van de grondwaarde, waardoor het bedrag vaak stijgt voor elke nieuwe erfpachtperiode. In overeenkomst met de grondeigenaar is het vaak mogelijk om het erfpachtcanon voor een bepaalde periode of eeuwigdurend vast te zetten of af te kopen.

Erfpacht loopt af: wat nu?

Het bedrag van de erfpachtcanon wordt vastgesteld voor een periode van maximaal 50 jaar. Als deze periode is afgelopen, wordt de erfpacht opnieuw berekend op basis van de (meestal toenemende) waarde van de grond.

Erfpacht afkopen

Het is mogelijk de erfpachtkosten over de hele periode in één keer te betalen. Je hebt dan geen periodieke erfpachtkosten tot de huidige periode afloopt. Dit is waarom je soms in een advertentie ziet staan: 'Erfpacht afgekocht tot 2050' of een ander jaartal.

Het soort erfpacht waarbij elke periode een nieuwe erfpachtcanon wordt berekend heet voortdurende erfpacht. Als je erfpacht betaalt aan de gemeente, is het mogelijk om dit om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. Je hebt dan de volgende opties:

• Eeuwigdurend afkopen: Je betaalt een eenmalig bedrag om de erfpacht voorgoed af te kopen. Hierdoor word je volledig eigenaar van zowel de woning als de grond.
• Erfpacht vastzetten: Door over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, wordt de erfpachtcanon vastgezet op een vast bedrag. Dit betekent dat de erfpacht in de toekomst niet meer herberekend wordt op basis van de grondwaarde. Wel kan het bedrag nog licht fluctueren op basis van inflatie. Het eeuwigdurende erfpachtcanon is bijna altijd hoger dan het canon dat je nu betaalt, maar je voorkomt hiermee significante prijsstijgingen in de toekomst.

Gaat er een nieuwe erfpachtperiode in en weet je niet zeker wat je het beste kunt doen? Praat met een financieel adviseur of juridisch adviseur over de mogelijkheden.

Nadelen van erfpacht

Omdat je bij een erfpachtwoning alleen de woning koopt en niet de grond, is de initiële aankoopprijs meestal een stuk voordeliger. Hoewel dit aantrekkelijk lijkt, zitten er ook risico’s aan vast. Hier zijn enkele nadelen van het kopen van een woning met erfpacht:

• Stijgende erfpachtkosten: Aan het einde van de erfpachtperiode wordt de grondwaarde opnieuw bepaald. Meestal stijgt de waarde van grond, waardoor de erfpachtcanon ook omhoog gaat. Dit betekent hogere maandlasten.
• Moeilijker te verkopen: Als je de woning in de toekomst wilt doorverkopen, kan erfpacht een obstakel zijn voor potentiële kopers. Onzekerheid over toekomstige erfpachtlasten maakt een woning minder aantrekkelijk voor woningzoekenden. Als je de erfpacht eeuwigdurend afkoopt, verhoog je de waarde van je woning aanzienlijk.
• Problemen met hypotheek: Als de grond in het bezit is van een particuliere landeigenaar is het vaak moeilijker om een hypotheek te krijgen. Omdat het erfpachtcanon in dit geval erg onvoorspelbaar is, zijn hypotheekverstrekkers bang voor sterke stijgingen die het risico op betalingsproblemen vergroten.

Huis kopen met erfpacht: doen of niet?

Heb je een woning op het oog waarvan de erfpacht niet is afgekocht of binnenkort afloopt? Dit roept misschien twijfels op, omdat je te maken krijgt met extra maandelijkse of jaarlijkse woonlasten. Kijk goed naar het erfpachtcontract en let op de volgende punten:

• Is de erfpacht eeuwigdurend of loopt deze af en moet je straks een nieuwe (en mogelijk hogere) erfpachtcanon betalen? Als de erfpachtcanon periodiek herzien wordt, kunnen de kosten in de toekomst flink stijgen.
• Een financieel adviseur helpt je bij de kosteninschatting en berekening van toekomstige erfpachtstijgingen op basis van de actuele grondwaarde.
• Soms is het bij de aankoop van een woning mogelijk om de erfpacht alsnog af te kopen of de afgekochte periode te verlengen. Informeer naar de mogelijkheden.
• Check wat de impact van de erfpacht is op de waarde van de woning en zorg dat de aankoopprijs die je betaalt is aangepast op huidige en toekomstige erfpachtkosten. Een aankoopmakelaar adviseert je over een eerlijke aankoopprijs en ondersteunt je bij onderhandelingen met de verkoper.
• Niet alle hypotheekverstrekkers financieren een woning met erfpacht volledig, vooral als het een aflopende of ongunstige regeling betreft. Een hypotheekadviseur biedt professioneel advies over de gevolgen van erfpacht op je maximale hypotheek.
• Als erfpachter heb je minder zeggenschap over de grond en ben je afhankelijk van de erfverpachter (vaak de gemeente of een particuliere partij). Een juridisch adviseur neemt de erfpachtvoorwaarden met je door, zodat je niet voor onverwachte verrassingen komt te staan.

Een huis met erfpacht is een goede keuze als de voorwaarden gunstig zijn en je financieel bent voorbereid op eventuele stijgende lasten. Zorg ervoor dat je goed begrijpt wat de erfpachtvoorwaarden zijn en welke kosten je op lange termijn kunt verwachten. Laat je adviseren door een makelaar of financieel expert voordat je een beslissing neemt.

Veelgestelde vragen over erfpacht

Het kopen van een erfpachtappartement of -woning is vaak de eerste keer dat je in aanraking komt met het principe van erfpacht. Het is logisch dat je vragen hebt over de betekenis van erfpacht en de gevolgen die het heeft voor de aanschaf van je nieuwe woning. Hieronder geven we antwoord op enkele veelgestelde vragen op het gebied van erfpacht.

Als je een huis koopt, is de grond dan van jou?

Dat hangt ervan af of het huis op eigen grond staat of op erfpachtgrond. Als het op eigen grond staat, ben je eigenaar van zowel het huis als de grond. Bij erfpacht ben je eigenaar van het huis, maar huur je de grond van de gemeente of een andere partij.

Hoe werkt erfpacht?

Bij erfpacht betaal je een vergoeding, de zogenaamde erfpachtcanon, voor het gebruik van de grond waarop jouw woning staat. Dit bedrag kan jaarlijks of periodiek herzien worden, afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden. Soms is het mogelijk om de erfpacht af te kopen voor een langere periode of zelfs eeuwigdurend.

Wat als de erfpacht afloopt?

In een koopcontract staat vaak een einddatum van de erfpacht: dit is het jaartal tot wanneer de erfpacht is afgekocht. Wat gebeurt er na de einddatum erfpacht? De erfpachtcanon wordt opnieuw berekend voor het volgende tijdvak. Je zult vanaf nu dus een maandelijks of jaarlijks bedrag van erfpacht moeten gaan betalen óf de erfpacht voor de volgende periode opnieuw moeten afkopen. Soms krijg je de optie om de erfpacht eeuwigdurend vast te zetten of af te kopen.

Erfpacht afkopen of niet?

Of het verstandig is om erfpacht af te kopen, hangt af van je financiële situatie en je plannen met de woning. Periodiek afkopen betekent dat je geen periodieke betalingen hoeft te doen en maakt je woning aantrekkelijker voor potentiële kopers. Eeuwigdurend afkopen is vaak een grote eenmalige investering, maar bespaart geld op de lange termijn en verhoogt de waarde van je huis, omdat de grond daar nu bij inbegrepen zit. Eeuwigdurend vastzetten betekent vaak een verhoging van de erfpachtkosten voor het huidige tijdvak, maar voorkomt dat de prijzen in de toekomst blijven stijgen, waardoor je op de lange termijn kosten bespaart. Het is verstandig om advies in te winnen over de nadelen en voordelen van erfpacht afkopen bij een financieel specialist, die de financiële afwegingen uitgebreid met je doorneemt.