PHMakelaardij

Bij het bepalen van de marktwaarde is gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode, waarbij de woning is afgezet tegen recent verkochte tussenwoningen in dezelfde woonomgeving die qua woningtype, bouwjaar en doelgroep goed aansluiten bij het getaxeerde object. De gehanteerde referenties bevinden zich in hetzelfde marktsegment en vormen gezamenlijk een representatief beeld van de actuele prijsvorming voor dit type woning. De referenties laten een duidelijke bandbreedte zien in gerealiseerde koopsommen, die grotendeels wordt verklaard door verschillen in woonoppervlakte, afwerkingsniveau, energieprestatie en installatietechnische staat. Referentieobjecten met een vergelijkbare woonoppervlakte en een volledig functionerend verwarmingssysteem realiseren marktconforme prijzen die aan de bovenzijde van de bandbreedte liggen. Deze verkopen illustreren wat kopers bereid zijn te betalen voor een direct comfortabel bewoonbare tussenwoning zonder direct noodzakelijke investeringen. Het getaxeerde object beschikt over een gebruiksoppervlakte wonen die goed aansluit bij deze referenties en heeft daarnaast positieve kenmerken zoals een aanbouw, een externe berging en een gunstig energielabel. Deze aspecten zorgen ervoor dat de woning in basis vergelijkbaar is met de beter presterende referenties en ondersteunen een waardering in het midden tot hogere deel van het marktsegment. Tegelijkertijd wijkt het object op een wezenlijk punt negatief af van de meeste referenties, namelijk het ontbreken van vaste verwarming in de woonkamer en (gedeeltelijk) op de verdiepingen. Waar referentieobjecten zijn voorzien van een regulier functionerend verwarmingssysteem, moet bij het getaxeerde object rekening worden gehouden met direct noodzakelijke investeringen om het wooncomfort op een gangbaar niveau te brengen. Dit verschil is marktmatig relevant en leidt tot een neerwaartse correctie ten opzichte van referenties die op dit punt volledig zijn ingericht. Bij de waardering is dit verschil expliciet meegewogen door het object niet te positioneren op het niveau van de hoogst gerealiseerde transacties, maar binnen de bandbreedte die ontstaat na correctie voor deze tekortkoming. De uiteindelijke marktwaarde sluit aan bij het prijsniveau dat wordt gerealiseerd door vergelijkbare woningen met een goede basis, maar waarbij kopers aantoonbaar rekening houden met aanvullende investeringen in installaties. De vastgestelde marktwaarde weerspiegelt daarmee het evenwicht tussen enerzijds de positieve eigenschappen van het object — zoals woningtype, woonoppervlakte, aanbouw, berging en energieprestatie — en anderzijds de negatieve invloed van het ontbreken van vaste verwarming. Binnen de waargenomen transacties in de directe omgeving is dit het prijsniveau waarop een redelijk handelende koper, goed geïnformeerd en rekening houdend met de noodzakelijke aanpassingen, bereid wordt geacht de woning te verwerven.