8,1Wat kun je vertellen over je werkwijze?
Bij ons staat transparantie en duidelijkheid voorop. Daarom werken wij met een gestructureerd 10-stappenplan om ervoor te zorgen dat elk project, of het nu om nieuwbouw of een verbouwing gaat, efficiënt en succesvol verloopt. Van de eerste kennismaking tot de uiteindelijke bouwcontrole, elk stadium is zorgvuldig gepland om uw visie te realiseren. Hieronder lichten we onze werkwijze stap voor stap toe:
Stap 00: Kennismaking
Stap 01: Initiatief en haalbaarheid
Stap 02: Bestaande toestand (Alleen bij verbouwingen)
Stap 03: Schetsontwerp
Stap 04: Voorlopig ontwerp
Stap 05: Vooroverleg Gemeente
Stap 06: Definitief ontwerp
Stap 07: Technische uitwerking / vergunning
Stap 08: Prijsvorming
Stap 09: Maatvoering / afstemmingen aannemer
Stap 10: Bouwcontrole
Lees verder voor een gedetailleerde uitleg van elke stap in ons proces.
Stap 00: Kennismaking
Stap 01: Initiatief en haalbaarheid
Stap 02: Bestaande toestand (Alleen bij verbouwingen)
Stap 03: Schetsontwerp
Stap 04: Voorlopig ontwerp
Stap 05: Vooroverleg Gemeente
Stap 06: Definitief ontwerp
Stap 07: Technische uitwerking / vergunning
Stap 08: Prijsvorming
Stap 09: Maatvoering / afstemmingen aannemer
Stap 10: Bouwcontrole
Lees verder voor een gedetailleerde uitleg van elke stap in ons proces.
Stap 00: Kennismaking
Bij elke aanvraag beginnen we met een vrijblijvend kennismakingsgesprek, zodat u een idee kunt krijgen van wie wij zijn. Om een persoonlijk gebouw voor uw te ontwerpen willen wij ook graag meer weten over u. Zo zullen wij uw persoonlijkheid , leefgewoontes en situatie in kaart brengen en uw wensen en verwachtingen bespreken. Om ons goed voor te kunnen bereiden, vragen we u vooraf aan dit gesprek of u zoveel mogelijk van uw wensen / moodboard of andere gegevens die u wellicht al heeft verzameld met ons te delen. Hierdoor krijgen we al een klein beetje beeld van uw droom. Mocht u er nog blanco in staan is dit natuurlijk ook geen probleem en komt het tijdens het gesprek aan bod. Ook zullen wij ook de te verwachten kosten van het ontwerp proces bespreken. Dit omvat uiteraard onze kosten, maar er kunnen ook andere te verwachten kosten naar voren komen. Het vrijblijvende kennismakingsgesprek kan plaatsvinden via een online ontmoeting, op een vergader locatie, of bij u thuis.
Stap 01: Initiatief en haalbaarheid
Tijdens het eerste kennismakingsgesprek verkennen we uw plannen en analyseren we de geldende regelgeving van de bouwlocatie. Vaak, zoals bij een verbouwing, aanbouw of het bouwen van een nieuwe woning in een grotere nieuwbouwwijk, zijn er weinig belemmeringen en kunnen we deze stap overslaan.
Echter, soms lijken uw plannen aanvankelijk niet haalbaar op de gewenste locatie. Dit kan komen door beperkingen in het bestemmingsplan of het ontbreken van een passende bestemming, bijvoorbeeld voor woningbouw. In dat geval werken we samen met u en externe partijen om de haalbaarheid te onderzoeken. Dit proces noemen we Stap 01: Initiatief en haalbaarheid.
We beoordelen of uw droom op de beoogde locatie gerealiseerd kan worden en welke stappen daarvoor nodig zijn. Dit kan het verkrijgen van rapporten, het uitvoeren van onderzoeken, het indienen van principeverzoeken bij de gemeente en het aanpassen of afwijken van het bestemmingsplan/omgevingsplan omvatten.
Echter, soms lijken uw plannen aanvankelijk niet haalbaar op de gewenste locatie. Dit kan komen door beperkingen in het bestemmingsplan of het ontbreken van een passende bestemming, bijvoorbeeld voor woningbouw. In dat geval werken we samen met u en externe partijen om de haalbaarheid te onderzoeken. Dit proces noemen we Stap 01: Initiatief en haalbaarheid.
We beoordelen of uw droom op de beoogde locatie gerealiseerd kan worden en welke stappen daarvoor nodig zijn. Dit kan het verkrijgen van rapporten, het uitvoeren van onderzoeken, het indienen van principeverzoeken bij de gemeente en het aanpassen of afwijken van het bestemmingsplan/omgevingsplan omvatten.
Stap 02: Bestaande toestand (Alleen bij verbouwingen)
Om uw verbouwproject goed van start te laten gaan, is het essentieel om de huidige situatie nauwkeurig in kaart te brengen. We willen graag weten of u al bestaande tekeningen en eventuele constructieve gegevens van uw pand heeft, en of deze overeenkomen met de werkelijkheid. Het kan voorkomen dat er vergunningsvrije aanbouwen zijn gerealiseerd die niet op de tekeningen vermeld staan.
Zodra we uw gegevens hebben ontvangen, plannen we graag een afspraak in om uw pand in te meten. Een van onze collega’s zal bij u langskomen om zowel de binnen- als buitenkant van uw pand op te meten. Hierbij zullen we aandacht besteden aan de afmetingen van de ruimtes, kozijnen en trappen. Op basis van deze inmeetgegevens stellen we een tekening op van de huidige situatie.
Zodra we uw gegevens hebben ontvangen, plannen we graag een afspraak in om uw pand in te meten. Een van onze collega’s zal bij u langskomen om zowel de binnen- als buitenkant van uw pand op te meten. Hierbij zullen we aandacht besteden aan de afmetingen van de ruimtes, kozijnen en trappen. Op basis van deze inmeetgegevens stellen we een tekening op van de huidige situatie.
Stap 03: Schetsontwerp
Zodra alle laatste wensen en verwachtingen duidelijk zijn en we alle benodigde gegevens hebben verzameld, is het mogelijk om een schetsontwerp te maken. Wij bieden deze optioneel aan omdat in sommige gevallen de wensen van de opdrachtgever zo helder zijn dat we direct kunnen beginnen met een voorlopig ontwerp. Dit gebeurt vaak bij kleine ver- of aanbouwprojecten of wanneer de opdrachtgever zelf al een schets heeft gemaakt van hoe het gebouw eruit moet zien.
Het schetsontwerp is een eerste, ruwe vertaling van het programma van eisen naar een ruimtelijk ontwerp. Hierbij presenteren we u een eerste indruk van het uiterlijk en de indeling door middel van plattegronden, eventueel ondersteund met gevels of 3D-schetsen, om zo een beeld te geven van de mogelijke richting van het ontwerp.
Het schetsontwerp is een eerste, ruwe vertaling van het programma van eisen naar een ruimtelijk ontwerp. Hierbij presenteren we u een eerste indruk van het uiterlijk en de indeling door middel van plattegronden, eventueel ondersteund met gevels of 3D-schetsen, om zo een beeld te geven van de mogelijke richting van het ontwerp.
Stap 04: Voorlopig ontwerp
Bij het opstellen van het voorlopig ontwerp gebruiken we geavanceerde 3D-software om het ontwerp digitaal vorm te geven. Dit voorlopige ontwerp vertaalt uw ideeën en wensen naar een concrete ontwerptekening op schaal. De indeling van het ontwerp (interieur) en de buitenkant (exterieur) en de te gebruiken kleuren en materialen worden bepaald en gevisualiseerd. Om u een realistisch beeld te geven van hoe het gebouw eruit zal komen te zien, presenteren we het voorlopig ontwerp via een virtual reality 3D ervaring. Zo kunt u direct zien hoe uw dromen werkelijkheid worden. Bovendien ontvangt u van ons een fraai boekwerk om thuis nogmaals van het ontwerp na te genieten en wellicht verder te fantaseren over de realisatie van al uw wensen. Tijdens het voorlopig ontwerp ligt de nadruk op het ontwerpen, (nog) niet op de technische uitwerking.
Stap 05: Vooroverleg Gemeente
Elke gemeente hanteert een vorm van vooroverleg, dat mogelijk onder een andere naam bekend staat, zoals principeverzoek, pré-advies, intake- of omgevingstafel. De tekeningen van het voorlopig ontwerp worden aan de gemeente voorgelegd en onderworpen aan een toetsing aan het omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan). Indien nodig worden de plannen ook beoordeeld door een welstandscommissie, hoewel dit laatste per gemeente kan verschillen. Bij een positieve beoordeling van deze toetsing kunnen we het proces voortzetten en overgaan tot het definitief maken van het ontwerp.
Als blijkt uit onze voortoetsing dat uw plan mogelijk vergunningsvrij kan worden uitgevoerd, kan deze stap worden overgeslagen. Indien er twijfel bestaat over de vraag of het plan vergunningsvrij is (of als het zich in een grijs gebied bevindt), zullen we het altijd voorleggen aan de gemeente om eventuele verrassingen in een later stadium te voorkomen.
Als blijkt uit onze voortoetsing dat uw plan mogelijk vergunningsvrij kan worden uitgevoerd, kan deze stap worden overgeslagen. Indien er twijfel bestaat over de vraag of het plan vergunningsvrij is (of als het zich in een grijs gebied bevindt), zullen we het altijd voorleggen aan de gemeente om eventuele verrassingen in een later stadium te voorkomen.
Stap 06: Definitief ontwerp
Het definitief ontwerp heeft als doel een tekening te leveren ter voorbereiding op de bouwkundige toetsingen die nodig zijn voor de vergunningsaanvraag. Externe partijen zullen worden ingeschakeld om samen met onze gemaakte stukken, de benodigde vergunning omgevingsplanactiviteit (OPA) voorheen omgevings- /bouwvergunning aan te kunnen vragen.
Bijvoorbeeld:
- Een constructeur kan worden ingeschakeld om de constructieve aspecten van het ontwerp te beoordelen
- Er kan een BENG (bijna energie neutraal gebouw) berekening of installatie advies gewenst c.q. verplicht zijn.
- Vanwege de nieuw Omgevingswet welke in 2024 is ingetreden dient er in sommige gevallen een kwaliteitsborger ingeschakeld te worden.
Om de definitieve kosten voor deze partijen te bepalen, wordt deze tekening gebruikt. Bovendien kan deze tekening worden doorgestuurd naar een aannemer of calculatiebureau om vroegtijdig te laten beoordelen of het project haalbaar is binnen het gestelde budget. (Zie hiervoor stap 08)
Bijvoorbeeld:
- Een constructeur kan worden ingeschakeld om de constructieve aspecten van het ontwerp te beoordelen
- Er kan een BENG (bijna energie neutraal gebouw) berekening of installatie advies gewenst c.q. verplicht zijn.
- Vanwege de nieuw Omgevingswet welke in 2024 is ingetreden dient er in sommige gevallen een kwaliteitsborger ingeschakeld te worden.
Om de definitieve kosten voor deze partijen te bepalen, wordt deze tekening gebruikt. Bovendien kan deze tekening worden doorgestuurd naar een aannemer of calculatiebureau om vroegtijdig te laten beoordelen of het project haalbaar is binnen het gestelde budget. (Zie hiervoor stap 08)
Stap 07: Technische uitwerking / vergunning
In deze stap gaan wij het definitief ontwerp verder technische uitwerken zodat deze ingediend kan worden voor een vergunningsaanvraag. Tijdens het technisch uitwerken zullen wij de gegevens afkomstig van externe partijen in onze uitwerking verwerken. Ook gaan wij het ontwerp toetsen en verder detailleren.
Stap 08: Prijsvorming
Mogelijkheid 1:
Na afronding van het Vooroverleg of Definitief Ontwerp, kunt u met deze tekeningen naar een aannemer of calculatiebureau gaan om een voorlopige bouwprijsindicatie te verkrijgen en zo de haalbaarheid van de bouwkosten te beoordelen. Vervolgens schakelen wij dan vaak over naar een bouwteam, waarmee we samen met de aannemer naar oplossingen zoeken om het bouwbudget haalbaar te maken of binnen de gestelde grenzen te houden.
Mogelijkheid 2:
Aannemers werken niet allemaal op exact dezelfde wijze en leveren niet allemaal dezelfde opties. Het kan dus lastig zijn om aannemers met elkaar te vergelijken. Als u dat wenst verzorgen we voor u prijsvorming bij meerdere aannemers in de vorm van een aanbesteding en beoordelen wij de offertes van de aannemers. U mag uiteraard zelf bepalen wat uw selectiecriteria zijn, bijvoorbeeld: kwaliteit of kosteneffectiviteit.
Na afronding van het Vooroverleg of Definitief Ontwerp, kunt u met deze tekeningen naar een aannemer of calculatiebureau gaan om een voorlopige bouwprijsindicatie te verkrijgen en zo de haalbaarheid van de bouwkosten te beoordelen. Vervolgens schakelen wij dan vaak over naar een bouwteam, waarmee we samen met de aannemer naar oplossingen zoeken om het bouwbudget haalbaar te maken of binnen de gestelde grenzen te houden.
Mogelijkheid 2:
Aannemers werken niet allemaal op exact dezelfde wijze en leveren niet allemaal dezelfde opties. Het kan dus lastig zijn om aannemers met elkaar te vergelijken. Als u dat wenst verzorgen we voor u prijsvorming bij meerdere aannemers in de vorm van een aanbesteding en beoordelen wij de offertes van de aannemers. U mag uiteraard zelf bepalen wat uw selectiecriteria zijn, bijvoorbeeld: kwaliteit of kosteneffectiviteit.
Stap 09: Maatvoering / afstemmingen aannemer
Als de bouwvergunning verstrekt is en de aannemer is bekend dan kan de bouw voorbereid worden. Wij werken met een BIM-model, wat betekent dat we de woning geheel in 3D uitwerken. Dit zorgt voor een optimale communicatie met andere partners in het bouwproces. We kunnen in deze fase maatvoering tekeningen verzorgen voor de uitvoerende partij. U kan dit zien als een zeer gedetailleerde versie van de eerder gemaakte tekeningen met extra detailleringen en enkele afstemmingen met de bouwende partij.
Stap 10: Bouwcontrole
Naast het vele denk- en controlewerk vanuit ons kantoor in de voorgaande stappen, bieden wij ook de mogelijkheid om tijdens de bouwperiode toezicht te houden om het gebouw op esthetische gebied te waarborgen. Tijdens de bouw zullen wij op locatie:
- Bouwcontroles uitvoeren om te controleren of het ontwerp zoals deze door ons is gemaakt ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd.
- Het tekenwerk van de aannemer controleren op esthetisch gebied.
- Aanwezig zijn bij bouw- en teamvergaderingen, waarbij wij advies geven op esthetisch gebied.
- Bouwcontroles uitvoeren om te controleren of het ontwerp zoals deze door ons is gemaakt ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd.
- Het tekenwerk van de aannemer controleren op esthetisch gebied.
- Aanwezig zijn bij bouw- en teamvergaderingen, waarbij wij advies geven op esthetisch gebied.
Dien ik alle 10 stappen af te nemen?
Het korte antwoord is : nee
Per project wordt er gekeken welke stappen er allemaal doorlopen dienen te worden.
Meest voorkomende te doorlopen stappen bij een verbouwing of een nieuwbouw zijn: kennismaking (stap 00) en bestaande toestand (stap 02) t/m een technische uitwerking / vergunningsaanvraag (Stap 07) waarbij het schetsontwerp (Stap 03) een optionele mogelijkheid is.
De stappen 08 t/m 10 zijn er om u verder te ontzorgen en te begeleiden en is per stap af te nemen.
Per project wordt er gekeken welke stappen er allemaal doorlopen dienen te worden.
Meest voorkomende te doorlopen stappen bij een verbouwing of een nieuwbouw zijn: kennismaking (stap 00) en bestaande toestand (stap 02) t/m een technische uitwerking / vergunningsaanvraag (Stap 07) waarbij het schetsontwerp (Stap 03) een optionele mogelijkheid is.
De stappen 08 t/m 10 zijn er om u verder te ontzorgen en te begeleiden en is per stap af te nemen.
