Hoeveel overwaarde wil jij opnemen?

Hoeveel overwaarde wil jij opnemen?

De overwaarde van een huis is het verschil tussen de marktwaarde en het restant van de hypotheekschuld. Het (pensioen)inkomen bepaalt hoeveel je kunt (bij)lenen. Houd rekening met leningen of een private lease auto. Bepaal wat je nodig hebt. En welke extra maandlast wil je betalen? In dit blog lees je de stappen die je moet ondernemen om de overwaarde op te nemen.

Waarom wil je overwaarde opnemen?

Als je het op de spaarrekening zet, levert het niets op, en je moet hypotheekrente betalen. Maar een goed gevoel van een financiële reserve is veel waard. Zekerheid, veiligheid. Hierbij een aantal opties:

• Extra spaargeld om het pensioen aan te vullen
• Schenken aan je kind zodat hij/zij een woning kan kopen
• Verbouwen
• Verduurzamen, bespaart energielasten en de extra maandlast verdient zich terug
• Lening en/of krediet aflossen, verlaagt de totale maandlasten
• Uitkoop van de ex-partner bij scheiding
• Beleggen via bijvoorbeeld Dexxi, Brand New Day of NNEK
• Aankoop 2e woning

Bepaal hoeveel je nodig hebt

Of denkt te hebben. Ga je verbouwen of verduurzamen? Vraag offertes op. Begroot niet te krap. Tijdens een verbouwing kunnen wensen veranderen of je stuit op tegenvallers. Ook wordt materiaal alleen maar duurder. Begroot meer dan je nodig denkt te hebben. Aflossen kan altijd.

Hoeveel overwaarde kan ik opnemen?

Ik sprak recent een mijnheer met een van hypotheek 250.000. Zijn woning is 350.000 waard. Dat is 100.000 overwaarde. De inschrijving van de hypotheek is voldoende om dit te kunnen lenen. Hij wilde 50.000 opnemen. Ik vroeg naar zijn inkomen. Hij vroeg waarom dit nodig was.

Uiteindelijk bleek dat mijnheer maximaal 265.000 kon lenen. Hij was zwaar teleurgesteld en begreep het niet. De woning heeft toch overwaarde en die kan ik toch opnemen?

Het inkomen bepaalt hoeveel je kunt lenen. En de bank wil graag weten of jij de extra maandlast kan betalen. Heb je leningen of een private lease auto? Ai…dat verlaagt je mogelijkheden.

Overwaarde opnemen zonder maandlasten

Hoe verzilver je overwaarde?

Er zijn verschillende manieren om de overwaarde op te nemen. Dat kan zelfs zonder dat de maandlasten omhoog gaan. Ik noem er vier:

• SVN-lening met de woning als onderpand
• De woning verkopen en terughuren
• Een kleinere/goedkopere woning kopen
• Een (overwaarde)hypotheek

Op de website SVN van de overheid vind je mogelijkheden. Vul in de Zoeker je woonplaats in want de opties verschillen per gemeente. Houd er rekening mee dat je vooraf moet bepalen waar je het geld voor nodig hebt.

Geld om te verbrassen krijg je niet. De rente en looptijd variëren per type lening maar ligt rond de 1,0%-2%. In de meeste gevallen moet je de lening aflossen in 10 tot 20 jaar.

Bij de Verzilver Lening mag je de maandlast optellen bij de schuld. Je verbouwt de woning en je hebt géén extra maandlast. Best prettig. Of de kinderen je dit in dank afnemen is niet jouw probleem, toch?

Verkoop aan investeerder

Je kunt de woning verkopen aan een investeerder en vervolgens terug huren. Of dit gunstig is mag je zelf invullen. Ook hier geldt: Wat wil je zelf, en waarom? Als je 200.000 op de bankrekening hebt, kan je de huur van 800-1.000 per maand wel betalen.

Verhuizen

Een andere en/of goedkopere woning is een oplossing. Hierbij houd ik geen rekening met de situatie op de woningmarkt. Na verkoop los je een deel van de overwaarde niet af op de koopsom van de nieuwe woning. Je mag de rente over dat bedrag niet fiscaal aftrekken.

Hoeveel nadeel heb je? Stel, je laat de notaris 30.000 op de spaarrekening storten. De rente is bijvoorbeeld 1,5%. Je betaalt dan 450 bruto per jaar aan rente. Uitgaande van 37% belastingvoordeel mis je 166,50 per jaar/13,88 per maand aan belastingteruggave.

Houd het leuk, denk aan eventueel dalende woningwaarde

Er zijn een paar geldverstrekkers die een zogenaamde Opeet-, Verzilver-, Krediet- of Overwaarde Hypotheek aanbieden. De voorwaarden zijn doorgaans strikt:

• Jij (en/of je partner) moet tenminste de AOW-leeftijd hebben bereikt
• Maximale hypotheek globaal 70% van de WOZ-waarde
• De rente kan hoog zijn, 2,5%-4%
• Je mag de maandlast optellen bij de schuld, de kassabon gaat naar de kinderen

Je kunt ook een reguliere hypotheek afsluiten. Bereken hoeveel je kunt lenen. Is het te lenen bedrag hoger dan jouw hypotheek + verhoging? Dan heb je een redelijke indicatie of je wens haalbaar is. Heb jij een annuïteiten of lineaire hypotheek? Ga naar een adviseur om de maximale hypotheek te berekenen. Waarom?

Rekentools op internet

Wat is een goede rekentool? Velen houden geen rekening met de resterende looptijd en bedrag van een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Wanneer je binnen 10 jaar van de AOW-leeftijd zit, houden rekentools vaak geen rekening met het pensioeninkomen. Vervolgens is er bij de 57-plusser vaak maatwerk mogelijk. Er is méér mogelijk dan je denkt! Op Trustoo kun je je eigen situatie inzichtelijk krijgen. Echt? Echt.

Wat wordt mijn (extra) maandlast?

Je kunt een annuiteiten- lineaire- of aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Je mag maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren. Heb je al een aflossingsvrije hypotheek? Dan trek je dit bedrag af van die 50%. Stel, de woningwaarde is 350.000. Dan mag je maximaal 175.000 aflossingsvrij lenen. Heb je al 100.000 aflosvrij? Mag je nog 75.000 aflosvrij bijlenen. Het restant moet annuitair en/of lineair. Oversluiten naar een lagere rente kan zorgen voor lagere maandlasten ondanks dat de hypotheek omhoog gaat.

Bijgaand een indicatie van de bruto maandlast o.b.v. de uitgangspunten:

• Hypotheekbedrag 25.000 of 50.000
• Hypotheek zonder NHG
• Aflossingswijze: aflossingsvrij of annuïteit
• Rente 10, 20 of 30 jaar vast
• Afgerond op hele euro's

De hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar wanneer het geld consumptief wordt gebruikt. De hypotheek komt als schuld in box 3. Dit kán financieel gunstig zijn als je veel spaargeld en/of vermogen hebt. Het verlaagt de grondslag voor de belasting in box 3.

Bij een hypotheek zonder NHG wordt de rente vastgesteld o.b.v:

• Hoe hoog is jouw hypotheek t.o.v. de woningwaarde
• Stel: Hypotheek 250.000/Woningwaarde 350.000 = 71,4%

Wat moet je doen?

• Bepaal je doel en hoeveel je nodig hebt
• Verzamel je inkomengegevens, bijvoorbeeld op Mijnpensioenoverzicht.nl
• Ga naar BKR om je kredietgegevens te bekijken
• Zoek je hypotheeksaldo op de digitale omgeving van je geldverstrekker
• Plan een vrijblijvend gesprek met een adviseur