Tweede huis kopen of niet? Nieuw tijdperk, nieuwe vragen
Gepubliceerd op 22 May, 2023
Je droomt er al een tijdje van: een tweede huis. Misschien omdat je graag een vakantiewoning wilt bezitten waarnaar je tijdens de wintermaanden kan uitwijken. Of omdat je extra inkomen wilt genereren door het huis te verhuren.
Maar we leven in veranderende tijden. En daarom zit je met vragen. Hoe zit het bijvoorbeeld met de financiering? Moet je je hypotheek verhogen wanneer je een tweede woning koopt? Waar krijg je een (tweede) hypotheek? Wat is de WOZ-waarde waarover je steeds hoort? En zijn bepaalde zaken fiscaal aftrekbaar?
Laten we hier even op de rem trappen. Ik gooi eerst ‘de vraag vóór de vraag’ in de groep. Is het nog wel verstandig om een tweede huis te kopen?
Wellicht vind je het vreemd dat ik deze vraag poneer. Ik ben immers makelaar. Huizen aan- en verkopen is mijn beroep. Maar eerlijkheid staat voor mij voorop. Ik adviseer mensen nooit om iets onverstandigs te doen, wat ik er potentieel ook aan kan verdienen.
Feit is dat de regels op het punt staan om ingrijpend te veranderen. Ik merk dat dit bij veel van mijn klanten tot onzekerheid leidt. Laten we die hamvraag daarom toch eens bespreken. Moet je momenteel investeren in een tweede woning?
Welke 3 wijzigingen hebben impact op je beslissing?
1. Nieuwe puntentelling: hoeveel huur mag je vragen?
Als je een tweede woning bezit of wilt kopen, krijg je binnenkort te maken met flinke wijzigingen. De puntentelling gaat namelijk op de schop. Je moet straks méér dan 187 punten scoren om meer dan 1.000 euro maandhuur te vragen. De meeste woningen zullen deze ondergrens niet halen. Voor eigenaren heeft dit consequenties: als je niet meer dan 1.000 euro huur mag vragen voor een (tweede) woning, is het waarschijnlijk niet meer rendabel. Want dat huis kost jou evenveel of zelfs meer.
Stel, je legt zelf 1 ton in en sluit een hypotheek af voor 2 ton. Deze 200.000 euro financier je tegen 5,5%, wat neerkomt op 11.000 euro. Maar volgens het nieuwe systeem mag je slechts 950 euro per maand aan je huurder(s) vragen. Oftewel, je verdient niets. En je lost ook niets af. Besluit je stiekem om toch meer te vragen? Niet verstandig, want de bank komt hier vroeg of laat achter. En dan moet je de volledige lening terugbetalen.
2. Tweede woning: wie zijn de bewoners?
Veel gemeentes stellen het tegenwoordig verplicht dat je zelf in je tweede huis woont. Verkeert de woning wél in verhuurde staat, dan kan dat binnenkort alleen nog op basis van een onbepaalde tijdscontract. Met dit soort maatregelen worden de verhuureisen nog verder aangescherpt.
3. Belasting: meer betalen over (al dan niet gerealiseerde) winsten
Over de belasting hebben we het nog niet gehad, maar ook op dat gebied is er sprake van veranderingen — met betrekking tot box 3, om precies te zijn. Per januari 2023 moet je 30% afdragen over je gerealiseerde winsten. Als je bijvoorbeeld 1.000 euro netto aan huur krijgt, betaal je 300 euro belasting over dat bedrag.
Daar houdt het echter niet bij op. Over niet-gerealiseerde winsten draag je namelijk óók belasting af. Laten we even teruggaan naar de voorbeeldwoning van 300.000 euro (zie hierboven). Is deze 1 ton in waarde gestegen? Dan moet je over die extra 100.000 euro eveneens 30% belasting betalen.
Is een tweede woning nog wel de moeite waard?
Laten we nog eens kijken naar je oorspronkelijke vraag: is het slim om onder de huidige omstandigheden een tweede huis te kopen? Mijn eerlijke advies: ga niet op huizenjacht en sluit geen hypotheek af voordat je weet wat in jouw situatie verstandig is
In veel gevallen is het alleen nog lucratief om te investeren in recreatief vastgoed. Als je een vakantiehuis wilt kopen, kan je er gedeeltelijk zelf wonen en het gedeeltelijk verhuren. Daarnaast is bedrijfsmatig vastgoed soms ook nog winstgevend. Financieren is namelijk nog steeds te doen. Heb je 30% aan eigen middelen? Dan willen veel zakelijke banken de rest bijleggen tegen 5,5% rendement. Als je een stukje overwaarde en stukje extra lening hebt, lukt het vaak wel om de deal te sluiten.
Maar doe dit alleen als het voor jou lonend is. Kijk goed welke impact de nieuwe regels op je hebben. Vaak is het slimmer om uit te wijken naar het buitenland. Dat is overigens helemaal niet zo moeilijk als het klinkt. Neem een gecertificeerde CIPS-makelaar in de arm (google maar eens wat dit inhoudt) en je komt een heel eind. Letterlijk én figuurlijk!