Ouderdomsclausule

Een woning kopen is een grote stap. Kies je voor een ouder huis, dan kom je al snel in aanraking met de zogeheten ouderdomsclausule. Deze clausule speelt een belangrijke rol in het koopproces van oudere woningen. Maar wat is een ouderdomsclausule precies, waarom wordt deze toegevoegd aan een koopovereenkomst, en kun je een ouderdomsclausule ook weigeren? Wij leggen je de betekenis, toepassing en gevolgen van deze bepaling uit.

Wat is een ouderdomsclausule?

De ouderdomsclausule staat in de koopovereenkomst en maakt duidelijk dat de koper op de hoogte is van de leeftijd van de woning en de mogelijke gebreken die daarmee samenhangen. Met deze clausule neemt de verkoper afstand van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken die voortkomen uit veroudering van het huis.

Komt er na de overdracht schade of een mankement aan het licht als gevolg van ouderdom, dan ligt de verantwoordelijkheid daarvoor bij de koper. De verkoper hoeft in dat geval geen vergoeding te bieden of herstelwerk uit te voeren.

Ouderdomsclausule betekenis in de praktijk

De betekenis van de ouderdomsclausule draait vooral om het verleggen van risico’s van de verkoper naar de koper. Wie een ouder huis koopt, neemt automatisch meer onzekerheden mee dan bij een nieuwbouwwoning. Veel gebreken blijven tijdens een bezichtiging onzichtbaar. Denk aan lekkages in het dak, scheuren in de fundering, verouderde leidingen, versleten kozijnen of een onbetrouwbare elektrische installatie.

Met de ouderdomsclausule wijst de verkoper de koper erop dat deze gebreken kunnen voorkomen en dat de woning niet altijd voldoet aan de huidige bouwnormen of kwaliteitseisen. De koper accepteert deze situatie door de koopovereenkomst te ondertekenen. Zo voorkomt de verkoper dat die achteraf aansprakelijk wordt gesteld voor mankementen die simpelweg horen bij de leeftijd en bouwtechnische staat van de woning.

Het is dus verstandig om vóór het tekenen van de ouderdomsclausule een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Zo krijg je duidelijk inzicht in de bouwtechnische staat van de woning. De keuring geeft je meer zekerheid en helpt om onverwachte gebreken en hoge kosten direct na de aankoop te voorkomen.

Ouderdomsclausule: vanaf welk bouwjaar?

Veel kopers vragen zich af: wanneer is de ouderdomsclausule van toepassing? Hoewel er geen officiële ondergrens bestaat, komt de clausule in de praktijk vaak voor bij woningen van 30 jaar en ouder. Huizen van 50 jaar en ouder krijgen vrijwel standaard een ouderdomsclausule mee. Op die leeftijd ontstaan namelijk vaker gebreken die niet direct zichtbaar zijn, zoals slijtage aan leidingen, verouderde elektra of een minder stabiele fundering.

Toch draait het niet alleen om het bouwjaar. De staat van onderhoud speelt minstens zo’n grote rol. Een huis uit 2000 met jarenlang achterstallig onderhoud of ondeugdelijke verbouwingen kan net zo goed een ouderdomsclausule meekrijgen als een woning uit 1960. Let wel: achterstallig onderhoud kan in sommige gevallen als een verborgen gebrek worden aangemerkt en valt dan niet automatisch onder de ouderdomsclausule. Verkopers en makelaars beoordelen per situatie of de clausule nodig is. Sommige makelaars nemen uit voorzorg standaard een ouderdomsclausule op, zelfs bij relatief jonge woningen, om discussie achteraf te voorkomen.

Ook regionale verschillen spelen mee. In historische binnensteden of dorpskernen met veel oudere bebouwing komt de clausule vaker voor dan in nieuwbouwwijken. Daarnaast speelt de vraagprijs mee: bij woningen in het hogere segment nemen verkopers sneller maatregelen om zichzelf juridisch in te dekken, waaronder het opnemen van een ouderdomsclausule.

Kortom: niet alleen het bouwjaar bepaalt of een ouderdomsclausule van toepassing is. De algehele staat van de woning, de onderhoudshistorie en het beleid van de verkopende partij wegen minstens zo zwaar mee.

Ouderdomsclausule voorbeeld

Een veelvoorkomende formulering in een koopcontract luidt als volgt:

"Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Verkoper staat niet in voor de technische staat van onder meer de fundering, leidingen, installaties en het dak."

Dit ouderdomsclausule-voorbeeld laat duidelijk zien waar het om draait: de koper neemt het risico van mogelijke gebreken over van de verkoper. De formulering maakt expliciet dat de woning niet voldoet aan de huidige bouw- en installatienormen, en dat onderdelen zoals de fundering, het dak en de installaties geen garantie meer bieden op lange levensduur of optimale werking.

De verkoper sluit hiermee diens aansprakelijkheid voor gebreken die voortkomen uit ouderdom grotendeels uit. Voor de koper betekent dit dat hij of zij niet mag rekenen op moderne bouwkwaliteit of recente onderhoudsnormen. Ook bij latere schade aan bijvoorbeeld leidingen of dakconstructie, ligt de verantwoordelijkheid in principe bij de koper.

Makelaars die aangesloten zijn bij de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) gebruiken vaak een standaardtekst voor deze clausule. In dat geval spreken we van de NVM ouderdomsclausule. Deze tekst is juridisch getoetst en wordt breed geaccepteerd binnen de branche. Toch blijft het belangrijk om de exacte formulering goed te lezen en te bespreken met een aankoopmakelaar of jurist. Kleine verschillen in bewoording kunnen namelijk grote gevolgen hebben bij een eventueel geschil na de overdracht.

Een helder geformuleerde ouderdomsclausule voorkomt onduidelijkheid achteraf, maar vraagt wel om een kritische blik van de koper vóór het tekenen van de overeenkomst.

Bouwkundige keuring en ouderdomsclausule

Wie een oudere woning op het oog heeft, doet er verstandig aan om vóór de koop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Zo’n keuring geeft een gedetailleerd beeld van de bouwtechnische staat van de woning. Je voorkomt onaangename verrassingen na de overdracht en krijgt inzicht in welke herstel- of onderhoudskosten je op korte en lange termijn mag verwachten.

Tijdens een bouwkundige keuring onderzoekt een onafhankelijke inspecteur de woning van boven tot onder. De keurder kijkt onder andere naar:

• De dakconstructie: is het dak nog waterdicht? Zijn er tekenen van slijtage, verzakking of gebrekkige isolatie?
• De vloeren en fundering: zijn er scheuren zichtbaar? Is er sprake van verzakking of houtrot in de vloerbalken?
• Leidingen en riolering: werkt het afvoersysteem naar behoren? Zijn de leidingen nog van koper of staal, of is er al sprake van vernieuwing?
• De elektrische installatie: voldoet het systeem aan de huidige veiligheidsnormen? Is er aardlekschakelaar aanwezig? Hoe oud is de groepenkast?
• Vochtplekken, lekkages of houtrot: zit er vocht in de muren of plafonds? Zijn er plekken waar schimmel of houtaantasting optreedt?

Op basis van deze inspectie stelt de bouwkundige een overzichtelijk rapport op. Daarin staat wat er technisch gezien mis is, welke reparaties nodig zijn en wat de verwachte kosten daarvan zijn. Je ziet direct of het om kleine onderhoudspunten gaat of om serieuze gebreken die flink in de papieren lopen.

De combinatie ouderdomsclausule en bouwkundige keuring komt dan ook vaak voor. Verkopers nemen de clausule op om zichzelf juridisch in te dekken, terwijl kopers het keuringsrapport gebruiken om hun risico’s goed in beeld te brengen.

Soms leidt het rapport tot heronderhandeling. Komt uit de bouwkundige keuring bijvoorbeeld uit dat het dak binnen een paar jaar vervangen moet worden, dan gebruikt de koper die informatie om de prijs aan te passen of aanvullende afspraken te maken. Denk aan het uitstellen van de overdracht tot na herstel of het reserveren van een bedrag voor directe werkzaamheden.

Een ouderdomsclausule verschuift de verantwoordelijkheid naar de koper, maar een bouwkundige keuring geeft de koper de kennis en onderbouwing om daar verstandig mee om te gaan.

Verborgen gebreken oud huis: wat zijn je rechten als koper?

Verborgen gebreken zijn mankementen die tijdens een bezichtiging niet direct zichtbaar zijn, maar wel ernstige gevolgen hebben. Denk aan een rotte draagbalk achter een gipswand, een lekkende leiding in de muur of scheurvorming in de fundering onder de vloer.

Zodra de koop is gesloten en de ouderdomsclausule in de overeenkomst staat, ligt de verantwoordelijkheid voor zulke gebreken in veel gevallen bij de koper – mits die gebreken het gevolg zijn van ouderdom. De verkoper hoeft dan geen herstelwerk uit te voeren of schade te vergoeden, zolang hij of zij op het moment van verkoop niet wist dat het gebrek bestond.

Daarom verdient de formulering van de ouderdomsclausule extra aandacht. Niet elk gebrek valt automatisch onder deze bepaling. Schade die ontstaat door nalatig onderhoud, ondeugdelijke verbouwingen of het bewust verzwijgen van informatie blijft wél de verantwoordelijkheid van de verkoper – ook met een ouderdomsclausule in de koopakte.

Wil je zeker weten waar je aan toe bent? Lees de clausule dan zorgvuldig door, raadpleeg een aankoopmakelaar en onderzoek de woning grondig. Zo voorkom je dat verborgen gebreken leiden tot vervelende discussies of hoge kosten na de overdracht.

Ouderdomsclausule en lekkage

Lekkage roept vaak vragen op bij de koop van een ouder huis. Vooral bij woningen met een ouderdomsclausule is de vraag relevant: valt lekkage onder deze clausule, of niet? Het antwoord hangt volledig af van de oorzaak van het probleem.

Ontstaat de lekkage doordat het dak verouderd is of de dakbedekking aan het einde van zijn levensduur zit? Dan valt dit in de meeste gevallen wél onder de ouderdomsclausule. De koper accepteert in dat geval dat onderdelen van de woning slijtage vertonen, juist vanwege de leeftijd van het huis. De verkoper hoeft in zo’n situatie geen herstelkosten op zich te nemen.

Ligt de oorzaak bij een recente verbouwing of bij slecht onderhoud? Dan verandert de situatie. Stel dat er tijdens een renovatie een dakgoot verkeerd is aangesloten of dat er jarenlang geen onderhoud is gepleegd aan de dakconstructie terwijl dit wel noodzakelijk was. In die gevallen blijft de verantwoordelijkheid wél bij de verkoper liggen – zelfs met een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst.

De ouderdomsclausule biedt dus geen volledige vrijwaring. De verkoper mag zich niet achter de clausule verschuilen als hij of zij nalatig is geweest of onjuiste informatie heeft verstrekt.

Om discussies te voorkomen, is het handig om bij twijfel een onafhankelijke expert in te schakelen. Laat een bouwkundige of schade-expert de oorzaak van de lekkage beoordelen. Tegelijkertijd verdient ook de koopakte aandacht: een jurist of aankoopmakelaar kijkt of de ouderdomsclausule duidelijk en eerlijk is geformuleerd.

Door de technische en juridische kant goed te controleren, voorkom je dat een lekkage na de overdracht leidt tot frustratie, herstelkosten of juridische stappen.

Ouderdomsclausule en andere clausules

Een ouderdomsclausule staat zelden op zichzelf. Bij oudere woningen bevat de koopovereenkomst vaak meerdere aanvullende clausules die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken. Deze clausules wijzen de koper op specifieke risico’s die samenhangen met de leeftijd, constructie en materiaalkeuze van het huis. Vooral de asbestclausule en funderingsclausule komen regelmatig voor naast de ouderdomsclausule.

Asbestclausule

De asbestclausule verwijst naar de mogelijke aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de woning. In de periode van ongeveer 1945 tot 1993 verwerkten bouwbedrijven op grote schaal asbest in onder andere dakbeschot, leidingisolatie, schoorstenen, vensterbanken en vloerbedekking. Hoewel het gebruik van asbest inmiddels verboden is, bevatten veel oudere woningen nog restanten van dit materiaal.

Met de asbestclausule geeft de verkoper aan dat hij of zij niet instaat voor de aanwezigheid van asbest of de gevolgen daarvan. Komt er later asbest aan het licht, dan draagt de koper de kosten voor onderzoek, verwijdering en sanering. Dit kan flink oplopen, vooral als de asbest op moeilijk bereikbare plekken zit of als er speciale veiligheidsmaatregelen nodig zijn.

Funderingsclausule

De funderingsclausule stelt dat de verkoper niet verantwoordelijk is voor schade aan de fundering van het huis. Dit is vooral relevant bij woningen in gebieden met een slappe bodem, zoals delen van Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. Funderingen van houten palen kunnen door een dalende grondwaterstand gaan rotten, verzakken of ongelijk trekken.

Met de funderingsclausule dekt de verkoper zich in tegen claims van de koper als na de overdracht blijkt dat de fundering gebreken vertoont. Ook bij scheefstand of scheurvorming in muren, vloeren of kozijnen ligt de verantwoordelijkheid dan volledig bij de koper.

Wat betekent ouderdomsclausule voor jou als koper?

De ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is geen standaard “vrijbrief” voor de verkoper om zich overal van te distantiëren. Maar deze clausule geeft wél een belangrijk signaal aan jou als koper: je koopt een woning die risico’s met zich meebrengt vanwege de leeftijd en mogelijke technische gebreken.

Zodra de ouderdomsclausule in de overeenkomst staat, accepteer je als koper dat de woning mogelijk niet voldoet aan de huidige bouwnormen. Eventuele gebreken die voortkomen uit veroudering – zoals slijtage, constructiefouten of verouderde installaties – vallen dan in principe onder jouw verantwoordelijkheid.

Daarom is het belangrijk om vóór het tekenen van de koopovereenkomst stil te staan bij een aantal vragen:

• Wil ik deze woning nog steeds kopen als ik straks direct moet investeren in herstel of renovatie?
  Denk aan kosten voor het vervangen van een dak, het vernieuwen van leidingwerk of het herstellen van funderingsproblemen. Sommige gebreken brengen hoge kosten met zich mee en vereisen snelle actie na de overdracht.
• Beschik ik over voldoende inzicht in de huidige staat van de woning?
  Heb je alleen op gevoel gekocht of ligt er een onafhankelijk bouwkundig rapport op tafel? Zonder technisch inzicht blijf je in het duister tasten en loop je het risico om na de koop voor onaangename verrassingen te staan.
• Heb ik ruimte in mijn budget voor onverwachte kosten?
  Niet alle gebreken zijn op voorhand zichtbaar, ook niet met een keuring. Het helpt als je een financiële buffer hebt voor het geval er toch extra werk of vervanging nodig blijkt te zijn.
• Begrijp ik de inhoud en reikwijdte van de ouderdomsclausule?
  Sommige clausules zijn algemeen geformuleerd, andere juist zeer specifiek. Let op of er alleen wordt verwezen naar de ouderdom in het algemeen of dat er ook onderdelen worden uitgesloten, zoals fundering, dakbedekking of technische installaties.

Kopers die een woning met ouderdomsclausule overwegen, doen er goed aan om een aankoopmakelaar in te schakelen. Een ervaren makelaar leest de koopovereenkomst zorgvuldig door, beoordeelt de formulering van de clausule en signaleert of er sprake is van onevenwichtige voorwaarden.

Daarnaast blijft een bouwkundige keuring een belangrijk onderdeel van het aankoopproces. Deze keuring brengt de bouwkundige staat van de woning in kaart en helpt je om de risico’s beter te overzien. In combinatie met een duidelijk begrip van de ouderdomsclausule sta je als koper sterker tijdens de onderhandelingen én na de overdracht.

Kortom: laat je goed informeren, neem geen overhaaste beslissingen en weeg de risico’s zorgvuldig af. De ouderdomsclausule vraagt om bewustwording, niet om blinde acceptatie.

Ouderdomsclausule niet accepteren

Niet iedere koper voelt zich prettig bij het opnemen van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. En dat is begrijpelijk. De clausule legt een belangrijk deel van het risico bij jou als koper, vooral wanneer het gaat om verborgen gebreken die voortkomen uit de ouderdom van de woning.

Toch hoef je deze clausule niet zomaar te accepteren. Wie twijfels heeft, bespreekt dit punt tijdens de onderhandelingen met de verkoper. Een veelgebruikte strategie is om de ouderdomsclausule volledig te laten schrappen of om deze aan te passen. Denk bijvoorbeeld aan een aangepaste versie waarin bepaalde onderdelen, zoals de fundering of het dak, wél onder de aansprakelijkheid van de verkoper blijven vallen.

Ook een recente en positieve bouwkundige keuring biedt argumenten om de clausule ter discussie te stellen. Als uit die keuring blijkt dat de woning technisch in goede staat verkeert, kun je stellen dat de ouderdomsclausule overbodig is of minder ver hoeft te gaan. Daarmee toon je aan dat jouw verzoek redelijk en onderbouwd is.

Vergeet niet dat het weglaten van de ouderdomsclausule wel extra risico meebrengt voor de verkoper. Die partij loopt dan kans om na de verkoop alsnog aansprakelijk te worden gesteld voor bepaalde gebreken. In reactie daarop kiest de verkoper er soms voor om minder flexibel te zijn in de onderhandelingen of de vraagprijs omhoog bij te stellen.

Kom je er samen niet uit, dan ligt de keuze uiteindelijk bij jou als koper. Accepteer je de ouderdomsclausule, dan weet je dat je de woning koopt mét de bijbehorende risico’s. Weigert de verkoper de clausule aan te passen of te schrappen, en wil je dat risico niet nemen? Dan blijft er nog maar één optie over: de koop niet doorzetten en verder zoeken naar een andere woning.

Veelgestelde vragen over ouderdomsclausule

Misschien heb je nog vragen over de ouderdomsclausule. Heel logisch, want hier heb je niet elke dag mee te maken. Wij hebben de meestgestelde vragen voor je verzameld en beantwoord. Lees ze hieronder.

Wat is een ouderdomsclausule bij aankoop van een woning?

De ouderdomsclausule is een bepaling in de koopovereenkomst van een woning die aangeeft dat de koper zich bewust is van de leeftijd van het huis. De clausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken die voortkomen uit veroudering van het pand. Denk aan slijtage, een verouderd leidingstelsel, of een dak dat aan vervanging toe is. Met de ouderdomsclausule accepteert de koper dat de woning niet voldoet aan de huidige bouwnormen, en dat daaruit voortvloeiende gebreken voor eigen rekening komen.

Wanneer is een ouderdomsclausule van toepassing?

De ouderdomsclausule is van toepassing zodra de verkoper deze laat opnemen in de koopakte. In de praktijk gebeurt dit vooral bij woningen die ouder zijn dan 30 tot 40 jaar. De clausule komt bijna standaard voor bij huizen van 50 jaar en ouder, omdat bij dat soort woningen vaker sprake is van slijtage, technische veroudering en constructieve risico’s. Toch draait het niet alleen om het bouwjaar; ook bij jongere huizen met achterstallig onderhoud past een verkoper soms een ouderdomsclausule toe.

Wat betekent een ouderdomsclausule voor mij als koper?

De ouderdomsclausule betekent dat je als koper verantwoordelijk bent voor eventuele gebreken die door ouderdom ontstaan, ook als je die pas ná de overdracht ontdekt. Denk bijvoorbeeld aan lekkage door een versleten dak, of problemen met oude elektriciteitsleidingen. Deze gebreken vallen dan niet onder de aansprakelijkheid van de verkoper. Om jezelf te beschermen, is het verstandig om vóór het tekenen van de koopakte een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Daarmee krijg je inzicht in de staat van het huis én onderbouwing voor eventuele heronderhandelingen.

Kan ik een ouderdomsclausule weigeren of niet accepteren?

Ja, het is mogelijk om een ouderdomsclausule niet te accepteren, maar dit vereist overleg en onderhandeling met de verkoper. Je kunt voorstellen om de clausule te schrappen of aan te passen, bijvoorbeeld op basis van een positief bouwkundig rapport. Houd er wel rekening mee dat verkopers bij het wegvallen van de clausule meer risico lopen. Het kan dus zijn dat ze weigeren mee te bewegen of de clausule alleen aanpassen in ruil voor een hogere verkoopprijs. Kom je er samen niet uit? Dan ligt de keuze bij jou: accepteer je de clausule of zoek je verder naar een andere woning.

Hoe verhoudt de ouderdomsclausule zich tot andere clausules, zoals de asbest- of funderingsclausule?

Bij de aankoop van een ouder huis tref je vaak een combinatie van clausules aan. Denk aan de asbestclausule en ouderdomsclausule. Vooral bij woningen uit de jaren ’50 tot ’80 is die combinatie gebruikelijk, omdat in die periode veel asbest werd verwerkt in bouwmaterialen.De asbest en ouderdomsclausule samen wijzen op een verhoogd risico: de koper accepteert zowel de verouderde staat van de woning als de mogelijke aanwezigheid van gevaarlijke stoffen.

Ook komt een ouderdomsclausule vaak voor in combinatie met een funderingsclausule. De funderingsclausule stelt dat de verkoper niet verantwoordelijk is voor schade aan de fundering, zoals verzakking of scheurvorming.

Deze clausules vormen samen een duidelijk signaal: de woning vraagt mogelijk om renovatie, onderzoek of sanering, en de kosten daarvoor komen voor rekening van de koper.

Waarom is een bouwkundige keuring belangrijk bij een woning met een ouderdomsclausule?

Met het bouwkundig rapport krijg je inzicht in de noodzakelijke herstelkosten en onderbouwing voor je onderhandelingspositie. Veel kopers gebruiken deze informatie om te beoordelen of de ouderdomsclausule acceptabel is of om te vragen om aanpassing van de koopvoorwaarden. Zonder keuring koop je als koper feitelijk met je ogen dicht — en dat levert bij een oud huis al snel onaangename verrassingen op.

Wat is een NVM ouderdomsclausule?

De NVM ouderdomsclausule is een standaardtekst die door makelaars wordt gebruikt bij de verkoop van oudere woningen. Deze clausule maakt deel uit van de koopovereenkomst en komt voort uit de richtlijnen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Hulp nodig bij je aankoop? Vergelijk experts via Trustoo

Sta je op het punt een oudere woning te kopen en wil je zeker weten waar je aan toe bent? Schakel dan een onafhankelijke bouwkundige keurder en een ervaren aankoopmakelaar in. Zij helpen je bij het beoordelen van de woning, het begrijpen van de ouderdomsclausule en het inschatten van de risico’s.

Via Trustoo vraag je eenvoudig offertes aan van betrouwbare professionals bij jou in de buurt. Vergelijk ervaringen, prijzen en beschikbaarheid – geheel gratis en zonder verplichtingen. Zo maak je een goed geïnformeerde keuze en koop je met vertrouwen.